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房屋被查封致使无法交易过户,构成根本违约

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房屋被查封致使无法交易过户,构成根本违约  

       ——杨某与张某等房屋买卖合同纠纷案(二审)法律解析

【关键词】

房屋买卖合同纠纷 卖方违约 双倍返还定金 赔偿居间服务费 定金协议  房屋被查封  定金罚则  解除权人 解除合同

【要点提示】

房屋买卖合同签订后,因卖方原因房屋被查封,卖方无法继续履行合同,办理过户手续。买方请求根据双方约定解除合同并双倍返还定金200万,获法院支持。

【当事人信息】

原告: 张某(被上诉人、买受人)

被告:杨某(上诉人、出卖人)

第三人:某房产经纪公司(简称房产经纪公司、居间人)

【案情简介】

2017年3月5日,杨某(出卖人)与张某(买受人)在房产经纪公司居间下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:张某购买杨某名下×房屋,房屋成交价372万元,家具、家电、装饰装修等作价873万元。张某应向杨某支付定金100万元。杨某收到全部购房款后5个工作日内将诉争房屋交付给张某。该房屋已经设定抵押,杨某应于2017年4月30日前办理抵押注销手续。双方同意在2017年10月6日之前共同办理房屋所有权转移登记手续。若诉争房屋被查封或者限制转让,导致张某无法取得房屋所有权的或者逾期履行房屋转移登记义务超过十五日的,杨某构成根本违约,张某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,房产经纪公司收取张某的所有费用不予退还,由杨某直接赔付张某。

同日,杨某、张某与房产经纪公司签订《居间服务合同》,约定由张某向房产经纪公司支付居间代理费273900元。杨某、张某与房地产咨询服务有限公司(服务方)签订《房屋交易保障服务合同》,约定张某、杨某委托咨询服务公司办理后续交易事宜,由张某向咨询服务公司支付保障服务费43575元。

2017年3月,张某根据合同约定分三笔共向杨某支付定金100万元。2017年5月案涉房屋被法院查封,查封期限2017年5月26日至2020年5月25日。

张某起诉至法院请求:1.解除张某、杨某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》;2.杨某向张某双倍返还定金200万元;3.杨某支付张某中介费损失317475元。

【法院判决】

【一审】:

一、解除张某与杨某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》;

二、杨某双倍返还张某定金共计200万元;

三、杨某赔偿张某居间代理费273900元;

【二审】:

驳回上诉,维持原判。

 

【案件解析】

交易房屋被查封,买方诉请按约定解除合同、双倍返还定金200万获法院支持!

1.依法成立生效的合同对双方当事人有约束力,双方均应该按照合同约定履行各自义务,承担相应责任。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中,《房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示,依法成立生效。按照约定,诉争房屋被查封或者限制转让导致张某无法取得诉争房屋的,杨某构成根本违约,张某有权解除合同。诉争房屋在合同履行期间被法院查封,杨某虽抗辩称其已经提起相关申请或者诉讼进行救济,但仍未改变诉争房屋已经被查封的事实。且杨某亦未按照约定在约定期限内办理诉争房屋的解除抵押登记手续,故张某要求解除合同于法有据,法院应予支持。

按照《补充协议》约定,因杨某违约致使合同被解除,房产经纪公司收取张某的所有费用不予退还,由杨某直接赔付张某。现有证据证明张某直接向房产经纪公司交纳的居间代理费为273900元,张某要求杨某支付于法有据,法院支持。但交易保障服务费系张某向咨询服务公司交纳,其要求杨某负担没有依据,法院不支持。

2.当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保,因一方违约使合同不能继续履行时,可对违约方适用定金罚则。

债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案中因杨某违约致使合同无法继续履行,张某要求双倍返还定金200万元的请求于法有据,法院支持。

 

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。