购买农村宅基地上房屋拆迁过程如何保障买房人利益

购买农村宅基地上房屋拆迁过程如何保障买房人利益

【裁判摘要】

1、关于城镇居民购买农村房屋的效力问题。在签订合同时为城镇户口，双方交易的是农村集体土地上的房屋，该合同是否无效，在《合同法》实施以后直接的判定依据是该法第五十二条，卖方主张《房产转让协议》违反国家强制性法规的主张。对此有的法院认为：首先，现行法律、行政法规并没有明确的关于城镇居民购买农村房屋的禁止性规定，有关城镇居民不得购买宅基地使用权的法律规定也不能直接适用于宅基地上的房屋。虽有部门规章载有农民住宅不得向城市居民出售的规定，但碍于其效力位阶无法作为认定合同无效的法律依据。其次，从公共利益层面看，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地的性质和卖家农民身份都已发生转变。买家合法占有并实际居住使用案涉房屋，当地集体经济组织未否定案涉《房产转让协议》，继而认可其被拆迁人资格，村集体利益未受损害，该合同也不存在其他损害社会公共利益的情形。综上，案涉《房产转让协议》应为合法有效。

2、洪德华、巫秦莉的诉请在法律规则层面并无依据，在法律原则层面其请求也不应得到支持。首先，洪德华、巫秦莉提起本诉有违诚实信用原则，1、洪德华、巫秦莉诉称自己签订案涉《房产转让协议》时明知农村房屋不得出售给城镇居民的规定，而其为了筹集资金建房依然签订了该份合同；2、案涉《房产转让协议》签订后洪德华、巫秦莉并无异议，直到多年之后拆迁拿房时才对该份合同提出异议；3、案涉《房产转让协议》的无效将导致洪德华、巫秦莉违规出卖房屋获利后又因房屋增值等因素再次获益。其次，处理本案纠纷应当坚持尊重历史、照顾现实的原则，妥善衡平当事人之间的利益，维护交易秩序的安全和稳定，以期实现法律效果和社会效果的统一。案涉《房产转让协议》早已履行完毕，案涉房屋已经拆迁不复存在，无返还的可能，有关拆迁权益也已经政府处理分配，因此即便认定该份合同无效，也无必要再行调整双方的既得利益，认可该份合同的效力也相对更能为社会公众从情感上所接收。

【裁判文书】

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏06民终2451号

上诉人（原审原告）：巫秦莉，女，1966年4月25日生，汉族，住南通市通州区。

被上诉人（原审被告）:秦继新，男，1982年9月30日生，汉族，住南通市崇川区。

被上诉人（原审第三人）：杨霞，女，1958年11月9日生，汉族，住南通市通州区。

以上两被上诉人的共同委托代理人：陈健，江苏启星律师事务所律师。

原审原告：洪德华，男，1967年3月29日生，汉族，住南通市通州区。

上诉人巫秦莉因与被上诉人秦继新、杨霞、原审原告洪德华房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

巫秦莉上诉请求：改判支持其一审诉讼请求、增加巫秦华为上诉人，以巫秦华的身份请求返还解放路20号门面房和新飞花苑25幢1204室的两处房屋；三天内办理房屋产权变更手续;追究杨霞的民事责任，返还95000元以外不当得利的财产。事实和理由：一审认定事实不清，2009年6月29日转让协议并非本人真实意思、本人无权签订转让协议；房屋所有权人为巫秦华；秦继新是城镇户籍，无权在农村购房，协议显示公平、乘人之危、违法履行、违反公序良俗。巫秦华的姐姐巫秦莉和洪德华在1995年完全出资建成了96.82平方米的两间两层楼房。2009年6月29日巫秦莉、洪德华离开此房屋交由秦继新打理，也拿了9.5万元。2012年拆迁，拆迁办与杨霞签订了房屋拆迁补偿安置协议。2009年巫秦莉、洪德华离开这个房屋交由杨霞打理，秦继新他们让巫秦莉、洪德华签订那样的合同而行买卖，是说不过去的。拆迁因为杨霞才签订了两份拆迁协议，杨霞应该跟巫秦莉、洪德华清算，巫秦莉、洪德华出资建造了这个房子，产权是留给巫秦华的，拆迁的房屋也应该给巫秦华。巫秦莉现在也是以弟弟巫秦华的名义维权要回他的房产。9.5万元可以债权清算，杨霞当时是管理巫秦莉、洪德华家的房子，有房租可以给她，她也可以居住，有装修也应当清算。此外，巫秦莉家中2018年5月发生火灾，损失严重，目前经济状况极为困难，申请免交二审案件受理费。

秦继新、杨霞辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉协议是房产转让协议，是各方真实意思表示自愿签订的，已经实际履行多年。杨霞本身就是讼争房屋所在地集体经济组织成员，案涉买卖也经过街道司法所见证。无论从历史背景、维护交易安全、保护诚信等方面，都应当确认协议合法有效。

洪德华陈述，房子没有卖给杨霞，房子是给我丈人的。

洪德华、巫秦莉一审诉讼请求：确认其与秦继新20**年6月29日签订的《房产转让协议》无效；本案诉讼费由秦继新负担。

一审法院认定以下事实：洪德华、巫秦莉欲在老家建房需要资金，在证人杨某主持和介绍下，与秦继新于2009年6月29日签订《房产转让协议》一份，约定了如下事项：1、双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就洪德华、巫秦莉房产出让给秦继新有关事宜订立本合同；2、交易房屋（一底一楼）位于通州市，屋面朝东，在巫秦华隔壁，建筑面积为96.8平方米；3、转让价格为人民币95000元，该款应于双方协议后、洪德华、巫秦莉搬出所有物品并将房屋使用权交给秦继新时一次性结清；4、本合同自双方签字生效后，房屋所有权归秦继新所有。此外，以上合同记载的秦继新住址为“南通市崇川区教育路14号”。双方均在落款处签字确认，兴东街道司法所在落款处盖章见证。签约后一天内，杨霞筹集资金结清了房款，洪德华、巫秦莉出具收条并交付了房屋，房屋由杨霞实际居住，至今杨霞的户口一直在。

另查明：案涉房屋系洪德华、巫秦莉出资建造，建房审批表记载的住房人口为秦竹姑娘和巫秦华。2012年8月20日，巫秦华、杨霞与南通市通州区兴东镇人民政府签订《房屋拆迁补偿安置协议》，案涉房屋所在集体土地因工程建设需要被依法征收，房屋被拆迁。巫秦华、杨霞选购了安置房两套，经杨霞申请并根据有关房产分割协议，杨世桥村村委会于2016年10月审核并批准杨霞认购两套安置房中面积较小的一套即兴飞花苑25幢604室（含车库）。

又查明：2017年4月26日，杨霞与巫秦华（法定代理人秦蒙恩）签订《协议》对兴飞花苑店面房进行了分割，双方约定：双方原共有店面房40平方米，巫秦华将店面房并给杨霞，杨霞补偿巫秦华52800元（44000+8800）。洪德华、巫秦莉认为该协议系杨霞欺诈巫秦华及秦蒙恩而签订，并对案涉《房产转让协议》提出异议并进行信访，提出了撤销杨霞被拆迁人资格、确认有关店面房归巫秦华所有等信访要求，兴东街道办事处作出东街信发[2017]27号《关于巫秦莉同志信访事项的答复意见》，主要内容包括两方面：第一，洪德华、巫秦莉与秦继新之间在2009年6月29日有房产转让协议，亦经兴东镇司法所见证；第二，2017年4月26日，周宏熙、巫秦华父子将20平方米店面房有偿转让给杨华所有，亦经先锋法律服务所见证，但周宏熙认为转让价过低，经兴东街道司法所调解，杨华再补贴周宏熙、巫秦华父子10万元，双方就此达成书面协议，巫秦莉、杨霞在场签字见证。

一审法院认为，本案争议焦点：一、案涉《房产转让协议》是否是双方真实意思表示；二、案涉《房产转让协议》是否因违反法律、行政法规的禁止性规定而无效。

关于协议是否为双方真实意思表示，法院认为，案涉《房产转让协议》形式上经洪德华、巫秦莉、秦继新本人签字确认，由兴东街道司法所盖章见证，结合洪德华、巫秦莉真实的签约动机，该份合同应当是双方真实意思表示。针对洪德华、巫秦莉提出的几点异议，法院认为：洪德华、巫秦莉诉称被蒙蔽并无事实依据，转让对价是否远低于房屋实际价值也无证据佐证，其认为签约目的是让杨霞暂管房屋且日后由巫秦华家收回，这与合同记载的“出让”、“所有权归秦继新所有”等内容明显相悖，故洪德华、巫秦莉的异议不能成立，案涉《房产转让协议》是双方真实意思表示，依法成立。

关于协议效力，首先，关于协议是否存在无权处分问题。法院认为，案涉房屋的建房审批表登记的权利人确实不是洪德华、巫秦莉，存在无权处分的可能，但我国有关司法解释明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，且洪德华、巫秦莉一再强调房屋系自己出资建造并居住了十年有余，故其以自己无权出售案涉房屋为由主张《房产转让协议》无效，法院难以采纳。其次，关于城镇居民购买农村房屋的效力问题。根据案涉《房产转让协议》记载的秦继新住址和其自认，秦继新在签订该份合同时为城镇户口，双方交易的是农村集体土地上的房屋，该合同是否无效，在《合同法》实施以后直接的判定依据是该法第五十二条，洪德华、巫秦莉亦主张《房产转让协议》违反国家强制性法规的主张。对此法院认为：首先，现行法律、行政法规并没有明确的关于城镇居民购买农村房屋的禁止性规定，有关城镇居民不得购买宅基地使用权的法律规定也不能直接适用于宅基地上的房屋。虽有部门规章载有农民住宅不得向城市居民出售的规定，但碍于其效力位阶无法作为认定合同无效的法律依据。其次，从公共利益层面看，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地的性质和巫秦华的农民身份都已发生转变。杨霞合法占有并实际居住使用案涉房屋，当地集体经济组织未否定案涉《房产转让协议》，继而认可其被拆迁人资格，村集体利益未受损害，该合同也不存在其他损害社会公共利益的情形。最后，案涉《房产转让协议》的买受人虽记载为秦继新，但其母杨霞为购房出资并实际居住使用，可以认定为杨霞和秦继新家庭共同购房，杨霞本身就是案涉房屋所在集体经济组织成员，依法可以购买本村房屋。综上，案涉《房产转让协议》应为合法有效。

洪德华、巫秦莉的诉请在法律规则层面并无依据，在法律原则层面其请求也不应得到支持。首先，洪德华、巫秦莉提起本诉有违诚实信用原则，1、洪德华、巫秦莉诉称自己签订案涉《房产转让协议》时明知农村房屋不得出售给城镇居民的规定，而其为了筹集资金建房依然签订了该份合同；2、案涉《房产转让协议》签订后洪德华、巫秦莉并无异议，直到多年之后拆迁拿房时才对该份合同提出异议；3、案涉《房产转让协议》的无效将导致洪德华、巫秦莉违规出卖房屋获利后又因房屋增值等因素再次获益。其次，处理本案纠纷应当坚持尊重历史、照顾现实的原则，妥善衡平当事人之间的利益，维护交易秩序的安全和稳定，以期实现法律效果和社会效果的统一。案涉《房产转让协议》早已履行完毕，案涉房屋已经拆迁不复存在，无返还的可能，有关拆迁权益也已经政府处理分配，因此即便认定该份合同无效，也无必要再行调整双方的既得利益，认可该份合同的效力也相对更能为社会公众从情感上所接收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回洪德华、巫秦莉的诉讼请求。案件受理费2175元，减半收取计1087.5元，由洪德华、巫秦莉负担。

二审中巫秦莉提供以下材料：1、巫秦莉代巫秦华写的上诉状；2、2018年2月23日关于巫秦华的监护协议、2018年6月11日监护人要求要回房子的证明；3、2017年7月26日关于店面的调解协议；4、2017年4月26日门面选房结算凭证；5、巫秦莉母亲目前的住房状况的照片。以证明其代巫秦华提出诉讼请求、要回原来其父亲放弃了给杨霞的权利。秦继新、杨霞质证意见：1、巫秦华不是本案当事人，“上诉”不符合民事诉讼法律规定；2、对2018年2月23日协议真实性无法确认，且与本案无关，2018年6月11日的两份证明也与本案无关；3、对2017年7月26日调解协议没有异议，该节事实一审已经认定；4、对选房结算凭证没有异议；5、照片与本案无关，巫秦华有安置房屋。

巫秦莉二审提供的巫秦华“上诉状”不符合法律规定，巫秦华不是本案当事人，没有提起上诉的依据；其他证据不能证明其主张，本院不予采纳。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。

本院认为，巫秦莉一审诉讼请求为确认与秦继新20**年6月29日签订的《房产转让协议》无效，其上诉请求中超出一审诉讼请求范围的请求，包括返还房产、返还不当得利等均未经一审审理认定，不是本案二审审理范围，本院不予理涉。巫秦华非本案当事人，巫秦莉称代表巫秦华提出主张不能成立。

就《房产转让协议》效力问题，该协议内容明确“双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立本合同；转让价格为95000元；双方签字生效后，房屋所有权归秦继新所有”，巫秦莉和洪德华均识字、具有完全民事行为能力，其近十年前签订书面合同出售房屋、也取得了房款、交付了标的，合同早已履行完毕，其应承担相应的法律后果。在房屋拆迁后巫秦莉和洪德华提出当年不是出售房屋、无权出售、只是将房屋交给杨霞“打理”、要求杨霞等交出拆迁利益、进行房款“清算”等，实质是看到拆迁利益后不顾事实欲推翻多年前出售房屋的行为。巫秦莉所称的秦继新无权购房、协议存在显失公平、乘人之危、违反公序良俗等均没有证据证明，不符合事实。一审判决对“房产转让协议”合法有效已进行了充分论述，本院不再重复。巫秦莉的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2175元免交。

本判决为终审判决。