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整栋楼设计规划为商务综合楼,交易房屋被表述为“公寓、住宅”是否构成对房屋属性的重大误解?!

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整栋楼设计规划为商务综合楼,交易房屋被表述为“公寓、住宅”是否构成对房屋属性的重大误解?!

——翁某与宋某房屋买卖合同纠纷案(再审)法律解析

【关键词】

房屋买卖合同纠纷 商业综合楼 公寓住宅 房屋规划设计用途 违约责任 重大误解 解除合同 可撤销合同 土地用途 土地使用期限

【要点提示】

买受人与出卖人在签订房屋买卖合同时约定的房屋设计用途为公寓住宅,在办理网签时得知整栋楼的规划设计用途为商务综合楼,无法将本户按住宅公寓办理网签登记。买受人能否以重大误解为由起诉请求撤销合同?

【当事人信息】

原告: 宋某(被上诉人、买受人)

被告:翁某(上诉人、出卖人)

【案情简介】

201310月宋某(买受人)、翁某(出卖人)通过某地产经纪有限公司(以下称某公司)签订《房屋买卖合同》。合同约定,宋某向翁某购买12号房屋,房屋价款14000000元,该房屋的规划设计用途为“公寓、住宅”。

20131014日宋某按照约定支付房屋价款3000000元;20131030日支付房屋价款2000000元。

201312月,宋某、翁某在办理房屋买卖网上签约时得知,上述房屋备案的“房屋规划用途”和“房屋使用用途”并未明确为“住宅”。涉案房屋《房屋所有权证》中“设计用途”处为空白、《国有土地使用证》中“地类(用途)”为“公寓”。房管局指出涉案房屋登记的性质是"商业综合",如果添加了商业综合就可以直接过户。

20141月,宋某起诉至法院,主张翁某违约,要求:1、解除双方就12号房屋签订的《房屋买卖合同》;2、翁某返还宋某支付的房屋价款5000000元及利息;3、赔偿宋某经济损失300000元。

法院经审理认为,原、被告所签合同未能继续履行并非被告违约行为所致。驳回了原告宋某的诉讼请求。

20146月,宋某再次起诉至法院,形成本诉,宋某表示其在翁某反复承诺该房屋设计用途为公寓住宅的情况下,轻信了翁某的承诺,进而对其产权证设计用途一栏为空白产生错误判断,误认为该房屋设计用途是公寓住宅,从而对该房屋属性产生重大误解。请求1、撤销双方就12号房屋签订的《屋买卖合同》;2、翁某返还宋某已付房屋价款5000000元。

【法院判决】

【一审】:

一、判决撤销宋某与翁某就12号房屋签订的《房屋买卖合同》;

二、翁某返还宋某已付房屋价款五百万元。

【二审】:(大反转)

一、撤销一审判决;

二、驳回宋某的全部诉讼请求。

【再审】:

驳回宋某的再审申请。

【案件解析】

1、本案中买受人两次起诉是否违反了“一事不再理”原则?

原则上对已经发生法律效力的判决、裁定的案件,除法律另有规定外,不得就同一事实再行起诉和受理。买受人两次民事诉讼案件当事人及涉案争议合同均同一,但宋某在两案件中提出的事实理由不同:前者系因主张翁某存在违约行为而主张解除合同及赔偿损失;后者系因主张双方在缔约过程中存在重大误解,而要求撤销合同。因此,两案并非同一法律关系,法院受理不违反“一事不再理”原则。

 

2、房屋规划用途种类是怎样划分的?

房屋的规划用途是按照土地用途来分类的,大致可以分为住宅用地、商业用地、工业用地等类型。其中,住宅用地的土地使用期限是70年,商业用地的土地使用期限是50年。“住宅用地”对应的“房屋用途分类”是“住宅”,“住宅”是指居住用地上专供人们日常生活居住的房屋,包括各类普通住宅、公寓、别墅、宿舍等用房。我国的“公寓”按照土地类型大致可以分为普通(住宅)公寓、商务公寓和酒店式公寓。其中,普通(住宅)公寓的土地使用期限是70年,商务公寓和酒店式公寓的土地使用期限是50年。如果房屋用途发生了变更,会有相关的材料,如果没有这些材料,则应该是没有过变更,应以最初的记载为准,即房屋的属性以第一手合同为准,若发生变更,会在档案上有所记载。

 

3、房屋买卖合同订立过程中重大误解的认定标准是怎样的?

行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。误解既可以是单方面的误解,也可以是双方的误解。重大误解是可撤销民事行为的法定撤销事由。

一审法院认为,宋某、翁某签订的《房屋买卖合同》事实清楚,双方在协议中明确约定翁某出售房屋的规划设计用途为“公寓、住宅”。但翁某名下涉案房屋《房屋所有权证》中“设计用途”处为空白,并未明确是否为“住宅”。双方对此情况均没有引起相应的重视,而将使用方式为居住、“房屋规划用途”和“房屋使用用途”并非明确为“住宅”的房屋错误理解为“住宅”性质。宋某、翁某对交易标的物的属性存在重大误解,并直接导致宋某缔约目的无法实现。法院判决支持宋某撤销双方所签房屋买卖合同并返还已付房款的要求。

二审法院通过到房管局及原房产开发公司调查核实,了解到涉案房屋的房产证上载明的土地使用期限是70年,涉案房屋所在的楼房5层以下是商用,5层以上全部都属于公寓;因为5层以下是商用,所以整栋楼的规划为商务综合楼;最初办理的房产证上规划用途是公寓,之后房管局进行了细化,后来办理的房产证上规划用途栏写的都是商务综合楼。调取《国有土地使用证》,其中用途处记载为公寓,终止日期处记载为:办公2051.3.13,公寓2071.3.13。且原房产开发公司与王某签订的《房屋买卖合同》(第一手合同)中“房屋规划用途”为“公寓”,房管局的档案中亦无变更登记。

基于以上调查,二审法院经审理认为,宋某基于房屋属性的误解并不成立。涉案房屋的土地使用期限为70年,属于住宅用地,房屋的规划用途是“公寓”,与合同约定相符。涉案房屋所在的整栋楼设计规划为商务综合楼,不影响涉案房屋的属性,亦不违背宋某购房用于居住使用之目的。宋某在购房之前实地查看过房屋,应当知道该栋楼有底商的情况。无论是司法解释还是民法理论,都要求能被撤销的错误必须是重大错误。宋某主张的基于房屋属性的重大误解并不成立,因此二审法院判决撤销一审判决,驳回宋某诉讼请求。

 

【涉案法条】

《合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

 

最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》

第七十一条 行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。